上世紀九十年代初，為遏制海南、惠州爆炒地皮現象，規范土地、房產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，中央政府決定開征土地增值稅，頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細 則》，并于1994年1月1日起正式施行。近三十年來，稅務機關一直依據以上兩個文件向房地產開發企業征收土地增值稅。為我國財政增收、合理調節土地增值收益發揮了重要作用。

       但是，隨著土地招拍掛制度的逐步完善，土地增值稅也就逐步變成了一個極不合理的稅種。土地增值征稅的征收依據或稅基是土地增值收益，即賣地收入與購地成本的差額。自從實施嚴格的土地招拍掛后，企業以市場價從政府手中競購土地，土地增值收益全部在出讓環節被政府全額占有，征稅依據或稅基已然不復存在。

       稅務機關在現實征收過程中，通過對開發項目各項成本的歸集與分配后，按各房產類型增值額確定增值額和稅率。即根據區域地段不同，確定固定的社會平均開發成本，然后按銷售收入與社會平均開發成本的差額征收土地增值稅，稅率一般為5%左右。這樣計征土地增值的稅基與開發企業所得稅的稅基完全重合，都是以開發銷售收入扣減開發成本后的增值部分為征稅稅基，顯然是重復征稅，有悖稅收的基本原則。

       本來，土地增值稅是一種財產稅，而非流轉稅。但在實際征收中，按流轉稅稅種征收。財產稅和流轉稅的征收目的和功能完全不同。財產稅的征收目的和功能是平衡收入差距，確保社會公平。而流轉稅征收目的與功能是確保政府有穩定的財政收入，實施對社會的有效管理。如果把財產稅混同于流轉稅征收，對沒有財產性收益的企業也強行征收財產稅，顯然是額外加重企業稅負，也有違公平原則。

       目前，房地產行業危機仍在繼續深化，行業發展遇到前所未有的困難。行業頭部企業紛紛爆雷，企業信心嚴重不足，房地產投資持續減少，銷售規模急劇萎縮，行業平均利潤率不斷下降。其實，房地產開發行業并不是外行所想象的暴利行業。即使在房地產行業非常繁榮的2017年，上市房企的平均毛利率也只有18%，并不比傳統制造業毛利率高多少。例如業內公認最優秀的房企萬科，2019年的毛利率為20.8%，而2022年則下降到了10.4%，今年一季度進一步下降到6.18%。據我們調查，非上市公司毛利率比上市公司略高，但目前也普遍低于10%。在如此低的毛利率條件下，要確保房地產行業平穩健康的發展，減輕企業負擔勢在必行。

        從市場主體——企業端來看，當前房地產企業的稅負很重，遠遠重于傳統制造企業。我們抽取萬科和三一重工披露的2023年一季報來分析。萬科的稅負達到7.79%，而三一重工的稅負不到1%，上市房企和上市傳統制造業（三一重工2023年一季度毛利率為9.58%，高于萬科3.4個百分點）在毛利率相差無幾的情況下，而稅負相差近7倍，可見房企的稅負之重。據我們調查，非上市房企稅負普遍在12%~15%之間，而非上市傳統制造企業的稅負在2~5%之間。二者相差10個百分點。房企如此重的稅負在行業毛利率高于20%的時期，房企尚可承受。但在當前形勢下，肯定出現全行業虧損，絕大多數企業都無法繼續經營。因此，為確保房地產業良性健康發展，必須減輕企業稅負，尤其要卸掉像土地增值稅這種不合理的稅負。

       為此，強烈建議中央政府與地方政府針對不同情況，調整優化土地增值稅的征收。（1）凡未設置掛牌條件而公開摘牌所取得土地使用權的開發項目，一律免征土地增值稅；（2）地方政府與稅務機關應嚴格遵循《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和百分之二十的，應免征土地增值稅；（3）對以協議購地方式取得的土地以及通過改變用地性質而取得的商住用地，因其存在一定數額的土地增值收益，則仍按原《暫行條例》征收土地增值稅。